妙手难回春？调控的锅，背的太久了
今天（6月7日），广东超70万考生步入高考考场，寒窗12载，只为追逐梦想。
中午还未到，今年广东高考作文题目“本手、妙手、俗手”引起了大家的热议。
与此同时，楼市也在递交答卷，但群众唱衰、市场疲软、信心不足、房企暴雷等，似乎都在否认答案的正确性。
可回望过去的14年，发现一个不争的事实：
这一轮周期下，楼市调控的锅，背得着实有点“委屈”。
俗手，2008年的疯狂4万亿
1998年，中国取消福利分房，正式将房子赋予商品的含义，放置到市场上进行买卖交易。
房子除了单纯的居住属性外，开始具备投资价值的金融属性。
于是之后的10年，房价飞速上涨，国内地产出现“黄金十年”的盛景。
这种“炒房暴富”思维，在那个时候以美国为首，迅速蔓延到世界各地。
高杠杆、宽松信贷环境、影子银行、超期消费、混乱次贷等，将泡沫越吹越大。
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终于，到了2008年，美国金融危机爆发，泡沫破裂，房价崩盘，市场进入至暗时刻...
为了刺激国内消费和资金循环，挽救楼市，同年9月开始，央行5次连续降息。
到2008年12月，5年期贷款利率降至5.94%，距历史上最低的5.76％仅一步之遥。
同时，为应对全球金融危机的大冲击，同年，中国宣布启动“4万亿”刺激经济，大基建启动，造高铁，造房子...
这一剂猛药下去，国内经济基本面迅速稳定下来，也成为了全球率先走出困境的国家。
可大水漫灌式的治疗也落下了后遗症，此后几年，货币超发，通胀高企，房价飞升，产能过剩...
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意识到问题所在之后，2010年坚决抑制房价过快上涨的“国十条”出台，随后房地产税试点开始，央行加息...
这一轮调控总结下来，像猛烈的西药，来也匆匆，去也匆匆，一击要害，见效快，副作用却无法避免。
本手，2015年的全面大救市
时间来到2014年，这一年全国GDP增速放缓至7.4%，远低于此前几年的平均值9.1%。
那个时候，M2与M1平均增速差持续扩大，市场投资收缩。
那一年，大家都意识到国内经济增长进入新常态，如果想要更上一层楼，需要新的发力点。
有了之前的救市经验，这一次启动了“双轮两翼”战略，即股市+楼市双杀。
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2014年7月，住建部发文最新定调，库存较大的城市要千方百计消化商品房销售面积。
随后各个城市纷纷响应，取消限购政策，楼市开始躁动，市场的流通性开始“活”了。
2014年11月，央行分别下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，0.4和0.25个百分点。
A股市场开始突破2500点、3000点，最高突破3400点。
到2015年，地产融资端、财税端、金融端、供求端纷纷“解绑”。
2015年12月，全国70城房价同比上涨7.7%。
也是同一年，A股跃上4000点，最高时冲至5000点，股民们都在呐喊牛市来临...
2007-2022年股市走势图
放松到适可而止之后，收网行动开始了。
2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。
2017年开始，全国各城开始收紧调控，广州在同年3月也提出，非本市限购1套＋5年社保，商服330政策等...
2017年的股市也进入了此前20多年没有的分化阶段；即大盘上涨时，只有约30%股票上涨；大盘下跌时，85%以上股票下跌；资金更加倾向于集中少数股票。
此后的几年，地产不知何时喊起了“今年是以往最糟糕的一年，但也是以后最好的一年”的口号。
这一轮调控总结起来就是，中西合璧，双管齐下，见效更快，但是治标不治本。
妙手，2022年的因城施策
转眼，来到2019年底，短短几周内，新冠肆虐全球。
美国对于新冠的嗤之以鼻和不作为，直接导致了2020年的3月连续4次美股熔断。
很快海外疫情失控，石油爆发价格战，油价暴跌“黑天鹅”冲击全球经济。
同时，中美贸易战也进一步进入白热化阶段。
为了应对一系列的冲击，挽回颓势，美联储无限量QE撒钱＋疯狂降息刺激经济。
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中国在内忧外患之下，为对抗疫情带来的影响，适当放宽了对楼市的调控，以求扩大内需和循环经济。
很快，意识到长此以往，地产这只“灰犀牛”将会自行引爆。
于是，在抗疫初见成效之时，决定整顿楼市，挤出泡沫，避免引发系统性金融风险。
在“房住不炒”的主基调下，围堵房企融资端，连续加息收紧贷款，需求端出台限价限售政策，供应端加码拍地规则，二手市场出台指导价机制...
史上“最急最严”调控出台，一时间楼市迅速进入“冰封”，杠杆过高的企业开始暴雷。
@广州房产 制图
2022年伊始，在一系列泡沫挤除的收紧手段之后，政策开始转向宽松。
与此前的调控有所不同，这一次既没有选择大水漫灌，也没有选择多快好省，而是笃定因城施策。
①一线城市暂不大动，二三四线城市根据各地房地产市场情况“松绑”调控。
如：北上广深硬是没有放开限购限售限价的红头文件，而佛山缩减限购区、东莞增值税5改2、珠海提升公积金额度双人最高可至80万。
②虽然各方面要求全面救市，但央行降息节奏放缓，严控降息幅度，降息对象差别化区分。
如：5月15日，央妈喊话首套商贷利率可定向首套降息20个点；5月20日，又宣布5年期LPR降15个基点，距去年12月以来首次降低5年期LPR。
③松绑政策充分考虑现有社会矛盾，从此前的“一刀切”全面宽松，变为精细化调控。
如：杭州、东莞、南京等，用生孩破限代替了全面取消限购，催生楼市购买力的同时，改善我国人口老龄化的问题；
长沙提出只要你把房子租出去，就算无房，就可以继续买房，既提升了存量用房的盘活率，又刺激了市场交易流动性。
④一线城市走精雕细琢路线，由于人口和购买力优势，为防止房价大涨，严控需求端的释放，优化供应端的调控。
如：上海新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳，缓解企业资金压力；广州第二轮集中供地规则，取消竞配建阶段，直接限价＋摇号，让利开发商。
虽然救市持续了5个多月了，但如今经济基本面依旧面临下行压力，楼市持续疲软，市场信心修复仍待时日...
在这一系列看似“悲观”的现象下，很多人进入了“痛苦”时光，于是出现了文章开头描述的现象。
对于这一年以来的调控，大众不买账，甚至怨声载道，觉得市场救不动了，2021年的急刹车是罪魁祸首...
④2008年调控，短短3个月时间，降息5次，房地产市场突飞猛进；2015年棚改、财税、降息、融资齐出，2016年房地产市场涛声依旧。
这表明，楼市不是救不起来，那是没有全面放开，要是全面放开了，风口上，猪都能飞起来。
图源：图库中国
⑤与以往的情况都不同，如今我们面临着美联储疯狂加息缩表，国际地缘政治紧张，中美贸易摩擦不断升级，疫情随时变异侵略的多方复杂局面，调控无法再纯粹。
意味着，像之前那样全面放开，不顾一切的救市只会让之前挤泡沫的自救行为前功尽弃，楼市重回“灰犀牛”。
到时房价疯涨，楼市起高楼，宴宾客，炒房客嗨翻天，刚需客一辈子望眼欲穿，生活压力越来越大，社会矛盾越来越严重。
待到无法挽救时，泡沫破裂，大厦倾覆，真可能会像极了日本那失去的10年。
所以，这次调控虽然有点太急，但是大方向没有错；这次救市虽然没有之前疯狂，但是节奏还算可以。
这个过程是痛苦的，但是必须要经历，房地产可以成为中国经济的重要组成部分，但不能再绑架经济。
这一轮调控总结下来，像我们传承了千年的中药，虽然见效慢了一点，但是重在修复肌理，治根治本。
本手、俗手、妙手言尽于此，也许这个世界上还有第四种手...
最后，祝所有的高考学子都能够，高中（四声），取得满意成绩，考入理想大学。